Рефинансирование ипотеки в 2026: отвечаем на 5 главных вопросов заёмщиков

Помните, как в конце 2024 года ипотека стоила почти 30% годовых? А в начале 2025-го многие банки и вовсе приостановили выдачу. Те, кто тогда взял кредит, до сих пор платят по ставкам, которые кажутся космическими. Но ситуация меняется: ключевая ставка снижается, а вместе с ней — ипотечные ставки. У заёмщиков появился шанс перекредитоваться на более выгодных условиях.

Отвечаем на пять главных вопросов о рефинансировании.

Вопрос 1. Когда рефинансирование ипотеки действительно выгодно?

Ответ: Рефинансирование имеет смысл, если новый банк предлагает ставку как минимум на 1,5–2 процентных пункта ниже текущей. При разнице от 2 п.п. выгода полностью компенсирует издержки на оформление.

Кому выгодно в первую очередь:

• Тем, кто брал рыночную ипотеку в 2024–2025 годах под высокие ставки. Сейчас минимальная ставка по рыночной ипотеке в России составляет 15,9% годовых, а рефинансирование доступно от 16,3%.
• Тем, у кого остаток задолженности больше половины от общей суммы займа. В начале срока основная часть платежей уходит на проценты, и рефинансирование даёт наибольшую экономию.
• Тем, у кого нет просроченной задолженности по текущему кредиту.

Пример расчёта: при кредите 6 млн рублей на 20 лет снижение ставки на 2 п.п. уменьшает ежемесячный платёж на несколько тысяч рублей, а за весь срок — на сотни тысяч.

Важно: ситуация на рынке недвижимости меняется. Вторичное жильё в России дорожает быстрее новостроек — это может повлиять на оценку вашей квартиры при рефинансировании. Если стоимость залога выросла, банк может предложить более выгодные условия или одобрить большую сумму.

Вопрос 2. Какие ставки по рефинансированию предлагают банки в 2026 году?

Ответ: Ставки рефинансирования варьируются от 16,3% до 19% в зависимости от банка, суммы кредита и статуса заёмщика.

Актуальные предложения банков (август 2026):

Банк	Ставка рефинансирования	Условия
НОВИКОМ	от 16,3%	По программе «Развитие» — от 12,4%
ПСБ	17,45%	Покупка квартир в новостройках и на вторичном рынке
ВТБ	от 18,1% (с учётом дисконтов)	Снижение на 0,5 п.п. с 15 мая 2026
Банк ДОМ.РФ	снижение на 0,5 п.п. с 14 августа	—
Альфа-Банк	19,09%	Базовые программы

Важно: минимальные ставки доступны не всем. Реальная ставка зависит от:

• первоначального взноса (чем выше, тем ниже ставка);
• наличия зарплатного проекта в банке;
• суммы кредита (на крупные суммы дают дисконт);
• страхования жизни и здоровья.

Вопрос 3. Можно ли рефинансировать ипотеку в рамках «Семейной ипотеки» под 6%?

Ответ: Да, если вы соответствуете условиям программы.

«Семейная ипотека» под 6% годовых распространяется на:

• семьи с ребёнком в возрасте до 7 лет;
• семьи с ребёнком-инвалидом любого возраста.

Важное нововведение 2026 года: с 1 февраля 2026 года упрощено рефинансирование комбинированной ипотеки — когда часть кредита выдана по льготной ставке, а часть — по рыночной. Льготная часть сохраняет ставку 6%, а рыночная часть рефинансируется по условиям нового банка. Количество рефинансирований по программе семейной ипотеки не ограничено.

Лимит остатка долга: 12 млн ₽ для Москвы и Санкт-Петербурга.

Вопрос 4. Может ли банк отказать в рефинансировании?

Ответ: Да, и на то есть несколько причин.

Основные причины отказа:

• Просрочки по текущему кредиту — главное условие для отказа. Даже одна просрочка может стать поводом.
• Оценочная стоимость недвижимости не покрывает остаток долга. Если квартира подешевела, банк может отказать.
• Слишком маленький остаток долга — если большая часть срока уже выплачена, экономия может быть минимальной, и банк сочтёт сделку нецелесообразной.
• Низкий платёжеспособный спрос — банк оценивает ваш доход и другие кредитные обязательства.

Совет: перед подачей заявки проверьте свою кредитную историю и не подавайте заявки в несколько банков одновременно — большое количество запросов может ухудшить вашу кредитную оценку.

Упрощение процедур: с 1 июля 2026 года сделки с недвижимостью можно проводить полностью дистанционно — покупайте и продавайте недвижимость без визита в МФЦ. Это касается и процедур, связанных с рефинансированием, если требуется переоформление залога, — процесс стал быстрее и не требует личного присутствия.

Вопрос 5. Какой прогноз по ставкам на 2026–2027 годы?

Ответ: По базовому прогнозу Банка России, средняя ключевая ставка в 2026 году составит 14–14,5%, а в 2027 году ожидается снижение до 10,5–12,5%.

Что это значит для заёмщиков:

• Сейчас ставка рефинансирования в среднем 16,3–19%.
• По мере дальнейшего снижения ключевой ставки банки будут продолжать смягчать условия по ипотеке.
• Массовым трендом рефинансирование станет лишь при снижении ставки до 10–12%.

Стратегия: если вы брали ипотеку на пике (близко к 21%) — рефинансироваться стоит уже сейчас, при разнице 5+ п.п. Если ваша текущая ставка 18–19% и вы не уверены — можно подождать дальнейшего снижения.

Что в итоге важно знать

• Рефинансирование выгодно при разнице ставок от 1,5–2 п.п. — чем больше, тем выше экономия.
• Актуальные ставки — от 16,3% до 19,09% в зависимости от банка и условий.
• «Семейная ипотека» под 6% доступна при рефинансировании для семей с детьми до 7 лет или детьми-инвалидами.
• Главные причины отказа — просрочки, низкая оценка недвижимости и слишком маленький остаток долга.
• Прогноз ЦБ: средняя ключевая ставка — 14–14,5% в 2026 году и 10,5–12,5% в 2027 году.

FINLEO помогает бизнесу сравнивать условия по кредитам, лизингу, страхованию и банковским гарантиям. Одна заявка — и вам доступны предложения от ведущих банков и страховых компаний.

Подробнее на странице FINLEO.