Вторичное жильё в России подорожало быстрее новостроек
Неожиданный поворот на рынке жилья — вторичка впервые за долгое время обгоняет новостройки по темпам роста цен. Почему так происходит, где больше всего подорожало готовое жильё и что это значит для покупателей?
Коллеги, приготовьтесь удивляться. Всю свою карьеру я твердила своим клиентам: «Новостройки всегда растут в цене быстрее вторички, это закон рынка». И вот пожалуйста — статистика за июль 2026 года перевернула всё с ног на голову.
По данным совместного исследования «Домклик» и Центра финансовой аналитики Сбербанка, вторичное жильё в июле подорожало на 1% за месяц, тогда как новостройки — только на 0,6%. В годовом выражении разрыв ещё заметнее: «вторичка» прибавила 10,4% против 9,1% у первички. Привычная логика, при которой новостройки всегда были локомотивом роста цен, дала сбой.
Почему вторичка вдруг обогнала новостройки по темпам роста
Казалось бы, спрос падает, ипотека недоступна — цены должны снижаться. Но рынок оказался хитрее. Эксперты «Домклик» связывают динамику с проблемами самих застройщиков: скорость продаж и объём непроданного жилья находятся вблизи исторических минимумов, а уровень покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу снова обновил свой минимум. Проще говоря, девелоперы не могут продавать быстро и дёшево — им просто нечем закрывать кредиты.
При этом цены на новостройки продолжают расти, потому что дорожает стройка: рабочая сила, материалы, логистика. Застройщики не могут продавать ниже себестоимости, даже если покупателей становится меньше. А вот вторичка, которая не зависит от строительных затрат, пользуется этим парадоксом и догоняет первичку.
Сколько теперь стоит квадратный метр и где дороже всего
Медианная стоимость квадратного метра на первичном рынке сейчас составляет 191,4 тыс. рублей, на вторичном — 128,4 тыс. рублей. Разница всё ещё существенная, но она сокращается.
Самые высокие цены на новостройки традиционно в Москве — 412,5 тыс. рублей за квадрат, в Санкт-Петербурге — 274 тыс., в Московской области — 228,9 тыс.. Минимум — в Пензенской области (109,1 тыс.), Воронежской (132,9 тыс.) и Удмуртии (133,2 тыс.).
Но самое интересное — это так называемая «новая вторичка»: жильё в домах, построенных не более десяти лет назад. Она всего на 1,2% уступает в цене новостройкам — 189,2 тыс. рублей за квадрат против 191,4 тыс.. По сути, вы можете купить квартиру в доме, которому 5–10 лет, почти по той же цене, что и в новостройке, но без рисков недостроя и с уже готовой инфраструктурой.
Где покупатели ищут бюджетные варианты, а где переплачивают
Исследование показало ещё одну любопытную вещь: разрыв между ценой в объявлениях и реальной ценой сделки на первичном рынке вырос до 14,2%. Это высокий уровень — с июня 2024 года по февраль 2026 года показатель колебался в пределах 9–12%.
Эксперты объясняют это просто: покупатели ищут более бюджетные варианты. Они торгуются, выбирают квартиры подешевле, а продавцы вынуждены уступать. Самый большой разрыв между заявленной и реальной ценой — в Москве (35,7%), Санкт-Петербурге (22,8%) и Краснодарском крае (20,6%). Это значит, что в этих регионах можно и нужно торговаться — скидка вполне реальна.
Что это значит для тех, кто хочет купить или продать жильё
Ситуация на рынке стала зеркальной. Раньше я советовала: «Берите новостройку на котловане — через год-два она подорожает быстрее вторички». Теперь эта стратегия не работает.
Застройщики зажаты между дорожающей стройкой и падающим спросом. Они не могут снижать цены, но и продавать по текущим не могут — отсюда рекордный объём нераспроданного жилья (помните те самые 45%?). А вторичка, которая не зависит от строительных издержек, потихоньку подтягивается и догоняет.
Мой совет покупателям и продавцам
Если вы покупаете — присматривайтесь к «новой вторичке». Дом 5–10 лет — это уже сформированная инфраструктура, работающие лифты, соседи, которые не делают ремонт по ночам. А цена почти как в новостройке. И обязательно торгуйтесь — особенно в Москве, Питере и Краснодаре, где разрыв между ценой в объявлении и реальной сделкой самый большой.
Если вы продаёте вторичку — не ждите, что цены будут расти бесконечно. Текущий тренд может развернуться в любой момент, особенно если застройщики всё-таки начнут массово давать скидки. Продавайте сейчас, пока вторичка на подъёме.
Рынок меняется, и старые правила больше не работают. Те, кто вовремя перестроится, смогут и сэкономить при покупке, и заработать при продаже. А кто будет ждать «как раньше» — рискует остаться у разбитого корыта.