Ваш дом спроектирует ИИ?

Проектирование жилых комплексов — это сложный баланс между творчеством и рутиной. Архитектор часами создаёт варианты планировок под один контур, учитывая СНиПы, расположение окон, минимальные площади. Для девелопера это означает долгие сроки и риски ошибок.

Генеративный дизайн переворачивает этот процесс. Вместо ручного перебора специалист задаёт параметры — и нейросеть выдаёт десятки эскизов за минуты. Возможность выбрать лучший из сотни вариантов, сгенерированных за несколько часов, кардинально меняет подход к проектированию.

СберСити: когда нейросети проектируют целые районы

В Рублево-Архангельском реализуется проект «СберСити» — масштабная инициатива по созданию умного города с применением передовых AI-технологий. Сбер, девелопер и Институт AIRI совместно разрабатывают решения для генеративного проектирования с использованием GigaChat и Kandinsky.

По словам вице-президента Сбербанка Михаила Сусова, цель — предложить жителям уникальные решения, которых пока нет на рынке. Генеральный директор AIRI Иван Оселедец уточнил: «Мы не просто создаем красивые картинки, а разрабатываем полноценные технические схемы с детальной документацией. Это будущее, которое мы готовы реализовать уже сегодня».

Особенность проекта — жители смогут сами проектировать интерьеры квартир с помощью AI-инструментов. Кроме того, GigaChat дообучают для профессиональных консультаций по архитектуре, строительству и эксплуатации. AI-модели будут мониторить системы зданий, прогнозировать поломки и оптимизировать расходы.

«Квартирография»: реновация на основе нейросетей

Для программы реновации Москвы разработан сервис «Квартирография». Он создаёт планировочные решения для многоквартирных домов, учитывая параметры участка, нормативы, этажность и инсоляцию. Технология основана на эволюционных вычислениях и генеративных моделях. Достаточно двух минут — и система предлагает три варианта планировки.

Руководитель Департамента градостроительной политики Владислав Овчинский отметил результаты: эффективность использования наземной площади выросла на 45%, жилые площади стали на 35% оптимальнее. В новых домах появились удобные общественные зоны.

Разработанный специалистами ИТМО и Центром искусственного интеллекта, сервис в 2025 году вышел за пределы столицы. Первыми регионами, присоединившимися к пилоту, стали Сахалинская, Воронежская, Самарская и Тульская области, а также Татарстан.

rTIM: цифровая концепция за несколько дней

Фонд ДОМ.РФ и Rocket Group создали платформу rTIM для генеративного дизайна территорий. Это первая в России цифровая система, позволяющая разрабатывать концепции застройки с помощью ИИ. На тестовом участке площадью 42 гектара специалисты ДОМ.РФ ранее тратили на концепцию несколько недель. rTIM справилась за несколько минут, а за рабочий день сгенерировала более 20 вариантов.

Директор по развитию городской среды ДОМ.РФ Антон Финогенов высоко оценил результат: машина доверила рутинную работу и за три дня выдала концепцию, достойную альтернативу ручным эскизам. Потенциал системы очевиден — ежегодно таких проектов десятки, эффект масштабируется. Сроки этапа концептуального проектирования сократились минимум в 2,5 раза.

Эксперимент SML: как обучали нейросеть планировкам

Технический директор SML Максим Горшков рассказал о проекте, где девелопер из топ-5 передал нейросети 44 325 планировок. Данные содержали контуры квартир, комнат, дверей и окон. После очистки от ошибок и дубликатов и наращивания датасета до 136 тысяч примеров систему обучили генерировать планировки за 3–5 секунд.

Планировки представляли в виде графов — так нейросеть понимала взаимосвязи помещений. Обучение включало стандартный SFT и reinforcement learning с функцией штрафов за нарушение геометрии. Результат: доля ошибок снизилась до 6,9%, а рутинный перебор вариантов уменьшился в 5–10 раз.

Руководитель проекта подчеркнул: задача была не заменить архитекторов, а усилить их работу, сделав её быстрее и точнее.

Фасады, генпланы и другие направления

Директор по цифровой трансформации РАЗУМ Тимофей Лютомский отмечает, что нейросети берут на себя расчёты и генерируют десятки рабочих вариантов за минуты. Из сотни эскизов 95% могут быть неудовлетворительными, но возможность выбора кардинально меняет подход. Технологии позволяют создавать не только кварталы, но и генпланы крупных территорий. На вход подаётся генплан, ограничения по инсоляции и ТЭПы — система предлагает конфигурации секций и башен.

Другие проекты

В Татарстане нейросеть создала проект жилого квартала за два часа — благодаря внедрению информационного моделирования, обязательного для госзаказов с 2022 года. Краснодарская ГК «ИНСИТИ» интегрирует ИИ в ДНК компании, рассматривая его как инструмент усиления, а не замены. ПИК запустил проект «Первый», где пользователи описывают нейросети характеристики будущего дома, а система генерирует внешний облик и предлагает место в цифровом городе.

Регулирование и будущее

Весной 2025 года в России ввели первый национальный стандарт по использованию ИИ в строительном контроле — строгий регламент с алгоритмами внедрения и проверки. ДОМ.РФ и Сколково создают научно-технологический центр для разработки передовых решений на основе ИИ. Минстрой уже утвердил систему оценки эффективности внедрения ИИ по 12 параметрам.

Генеративный дизайн не заменяет квалифицированных специалистов, а освобождает их от рутины для творческих задач. Российские кейсы — от СберСити до «Квартирографии» — доказывают: ИИ экономит недели и месяцы, снижает количество ошибок и создаёт более комфортные пространства.

FINLEO предлагает бизнесу ИИ-ассистента, для разных задач— узнайте больше на Notos AI.