Почему новостройки дорожают, когда продажи падают

Рынок недвижимости живёт по своим законам. Но цифры, которые вышли в начале сентября 2026 года, заставили меня перепроверить данные несколько раз. Продажи падают — а цены растут. Как так выходит?

На сколько упали продажи новостроек в 2026 году

Во втором квартале 2026 года покупатели внесли на эскроу-счета 1,2 трлн рублей — это на 12% меньше, чем в начале года. Количество новых договоров долевого участия упало до 120 тысяч против 133 тысяч кварталом ранее. В Москве за январь-июль оформили 44 388 ДДУ с эскроу — на треть меньше, чем год назад.

Доля проданных квартир к моменту сдачи домов просела до 65% против 76% в прошлом квартале. При этом на эскроу-счетах сейчас рекордные 7,6 трлн рублей, из которых 1,5 трлн — по ДДУ, которые ещё не оплачены полностью. Всё больше покупателей выбирают рассрочку: фиксируют цену, но не платят сразу. Для девелоперов это головная боль.

Причина проста: с 1 февраля 2026 года условия семейной ипотеки ужесточили. Январский ажиотаж быстро сменился спадом, когда ввели правило «одна семья — одна льготная ипотека».

Почему при падении спроса цены на новостройки продолжают расти

Казалось бы, спрос упал — цены должны снижаться. Но нет. Средняя цена квартир в новостройках городов-миллионников на конец августа составила 210,4 тыс. рублей за квадратный метр — это на 11% больше, чем год назад. В целом по России квадратный метр в новостройках за август подорожал на 1,1% — до 166,5 тыс. рублей.

Почему так? Ответ простой: себестоимость строительства выросла. За полтора года стройка в регионах подорожала на 50-60%. Рабочая сила, материалы, логистика — всё дорожает. Застройщики не могут продавать ниже себестоимости, даже если покупателей становится меньше.

При этом доходность новых проектов упала до 6-7% (ещё два года назад было 12-15%). Запуск новостроек сокращается: во втором квартале 2026 года стартовало 9,1 млн кв. м новых проектов — минус 5% к прошлому году и минус 12% к первому кварталу.

Где цены на новостройки растут быстрее всего

Региональная картина неоднородная. Белгород в августе стал абсолютным лидером по росту цен — квадратный метр подорожал на 4,8%, до 146,4 тыс. рублей. В Воронеже и Курске рост оказался умеренным — по 1,4%.

А вот в Санкт-Петербурге, Воронеже и Краснодаре цены на первичном рынке в августе упали на 1-3%. Всего из 70 исследованных городов в 17 зафиксировано снижение, а в 51 — рост.

Что говорят аналитики о рынке в 2026 году

Сбербанк ожидает, что общий уровень роста цен на жильё в 2026 году будет ниже инфляции (которая прогнозируется на уровне 6,5%). Зампред правления Сбербанка Анатолий Попов назвал это «хорошим» для рынка.

Аналитики «Мир квартир» ожидают, что до конца года недвижимость будет дорожать на 0,5–1% в месяц.

При этом Банк России прогнозирует: средняя ключевая ставка в 2026 году останется на уровне 14,5-14,6%. Быстрой дешёвой ипотеки не будет.

Мой итог: что будет с ценами до конца 2026 года

Коллеги, рынок вошёл в фазу, которую я называю «замороженным парадоксом». Спрос падает, но цены не снижаются, потому что себестоимость высокая, а застройщики не могут себе позволить демпинг.

Покупатели, которые ждут снижения цен, могут не угадать момент. Как только спрос начнёт возвращаться — например, если ставки снизят или появятся новые льготные программы — рынок быстро наверстает разрыв между себестоимостью и текущими ценами.

Мой совет: если вы нашли объект по адекватной цене в хорошей локации и у вас есть деньги — не ждите обвала. Его не будет. А вот торговаться можно и нужно — особенно в регионах, где предложение превышает спрос. По данным ДОМ.РФ, во втором квартале 2026 года в 39 субъектах предложение первички заметно превышает спрос.